Guida pratica
Impugnare una delibera condominiale: termini e procedura
Se ritieni che una delibera dell'assemblea sia illegittima, il tempo è decisivo: per contestarla hai solo trenta giorni.
Chi può impugnare e entro quando
Possono impugnare la delibera i condomini assenti, dissenzienti o astenuti (art. 1137 del Codice Civile). Chi ha votato a favore non può farlo. Il termine è di trenta giorni: decorre dalla data della delibera per i dissenzienti e gli astenuti, e dalla data in cui la delibera viene comunicata per gli assenti. È un termine perentorio: scaduto, la delibera annullabile non può più essere contestata.
Quali delibere si possono contestare
Le delibere contrarie alla legge o al regolamento di condominio: per esempio quelle prese con una convocazione irregolare, senza le maggioranze richieste o in violazione del regolamento. Nei casi più gravi la delibera è nulla e il termine di trenta giorni non si applica; la distinzione va valutata caso per caso, leggendo il verbale.
I passaggi, in ordine
- Leggi il verbale e segna le date: quella della delibera e, se eri assente, quella in cui ti è stata comunicata.
- Verifica i motivi: convocazione, quorum e maggioranze, rispetto di legge e regolamento.
- Mediazione: per le controversie in materia di condominio è necessario tentare prima la mediazione (D.Lgs. 28/2010). La domanda presentata entro i trenta giorni impedisce la decadenza, per una sola volta.
- Causa: se la mediazione non porta a un accordo, la causa va proposta entro un nuovo termine di trenta giorni, che decorre dal deposito del verbale di mediazione.
- Sospensione: si può chiedere al giudice di sospendere l'esecuzione della delibera; la richiesta presentata prima della causa non ferma il termine dei trenta giorni.
Cosa succede nel frattempo
L'impugnazione non sospende la delibera: salvo diversa decisione del giudice, la delibera continua a produrre effetti. Per questo conviene non aspettare l'ultimo giorno e conservare il verbale, l'avviso di convocazione e ogni comunicazione ricevuta.
Domande frequenti
Posso impugnare una delibera per cui ho votato a favore?
No: la legge riconosce l'azione ai condomini assenti, dissenzienti o astenuti (art. 1137 c.c.).
Quanto costa impugnare una delibera?
Dipende dal caso: valore della controversia, complessità delle questioni, necessità di mediazione e di eventuale sospensione. Se ne parla nel primo appuntamento, dopo aver letto il verbale.
A chi mi rivolgo a Bologna o a Ferrara?
Lo studio riceve su appuntamento a San Lazzaro di Savena e a Ferrara: avvocato per il condominio a Bologna, avvocato per il condominio a Ferrara.
Le informazioni di questa pagina sono di carattere generale e non sostituiscono una consulenza: le norme possono cambiare e ogni condominio ha il proprio regolamento. Ultimo aggiornamento: novembre 2026.